Комментарий к Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54

 И.А. Приходько, А.В. Бондаренко, В.М. Столяренко  Комментарий  к Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54
Автор: И.А. Приходько, А.В. Бондаренко, В.М. Столяренко
Год: 2013
Страниц: 1120
Переплёт: мягкая обложка
Формат: 60x90 1/16
ISBN: 978-5-7133-1436-1

600 руб

в корзину


Комментарий  к Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (с учетом Федерального закона от 12 декабря 2011 № 427-ФЗ

 

Комментируемым постановлением определена практика разрешения арбитражными судами споров, возникающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости. В нем впервые раскрываются правовые механизмы, обеспечивающие  реальную защиту прав инвесторов. В комментарии учтены изменения, внесенные в законодательные акты Федеральным законом от 12 декабря 2011 № 427-ФЗ.

 

Комментарий рассчитан на широкий круг читателей.

 

Предисловие

               

Постановлением № 54 определена практика разрешения споров, возникающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости.

 

Указанное постановление разъясняет правовые механизмы защиты прав инвесторов, пострадавших от неисполнения или ненадлежащего исполнения контрагентами своих обязательств по договору, указывая на доступные инвесторам иски в зависимости от характера правоотношений сторон и конкретных ситуаций, указанных в постановлении.

Постановление № 54 вызвало весьма оживленное обсуждение, причем подавляющее большинство специалистов оценили его как исключительно важное и своевременное.[1]

Как отметил один из разработчиков постановления № 54 Р.С.Бевзенко, «постановление дает однозначные ответы на три вопроса, которые волновали юристов и неединообразно разрешались в наших судах.

Во-первых, оно допускает заключение договора купли-продажи недвижимой вещи лицом, которое в момент заключения договора не является ее собственником, но к моменту исполнения договора уже таковым будет. Этот вывод, как мне представляется, является фундаментальным и совершенно необходимым для четкого различения обязательств, порождаемых договором купли-продажи, и перехода права собственности на продаваемую вещь.

 

Во-вторых, в Постановлении содержатся правовые позиции по вопросу о квалификации так называемых инвестиционных договоров….

В-третьих, Постановление, по сути, ставит крест на идее о том, что у инвестора есть некие вещные права на объект строительства. Это, кстати, особенно важно в связи со вступившими недавно в силу поправками в Закон о банкротстве в части банкротства застройщиков. При этом в Постановлении содержится развернутаясистема взглядов на договорные иски, доступные инвесторам».[2]

Со дня принятия этого постановления прошло больше года, вместе с тем практику его применения пока нельзя считать единообразной.

 

Как свидетельствуют приводимые в настоящем комментарии судебные акты, принятые уже с учетом постановления № 54, суды продолжают испытывать трудности при правовой квалификации договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости.

 

В частности, одинаковые по своему содержанию договоры, в том числе, составленные по типовой форме, при сходных обстоятельствах их заключения и исполнения, в том числе, заключенные одними и теми же субъектами в одни и те же периоды времени на основании одних и тех же правовых актов, квалифицируются судами по-разному.

 

Одни и те же суды без видимых причин меняют свою позицию о квалификации аналогичных договоров, толкуя одинаковые условия договоров противоположным образом.

Выявились и принципиальные различия в подходах судов о возмещении убытков, о которых говорится в п. 5 постановления № 54.

 

12 декабря 2011 года был принят Закон № 427-ФЗ, который еще более усложнил ситуацию.

 

Основные положения этого Закона состоят в следующем:

Во-первых, установлено общее правило, согласно которому объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью его сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект с учетом распределения долей, предусмотренного данным этим договором. При этом государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

 

Во-вторых, установлен ряд специальных положений, относящихся к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах городов Москвы и Санкт-Петербурга, заключенным до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества. Указанные договоры могут быть расторгнуты досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны договора исходили при его заключении.

 

Существенными нарушениями условий такого данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, Закон № 427-ФЗ называет:

- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством РФ порядке проектной документацией;

- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

 

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, в Законе № 427-ФЗ названо расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора. Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

 

В-третьих, установлен ряд специальных положений, относящихся к договорам, заключенным до 1 января 2011 года с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающим строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и расположенном в городах Москве и Санкт-Петербурге, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данных договоров.

 

Такие договоры также могут быть расторгнуты досрочно в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием по основаниям, сходным с теми, по которым могут быть расторгнуты указанные договоры аренды земельных участков. При этом существенным изменением обстоятельств, из которых стороны договора, предусматривающего строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и расположенном в городах Москве и Санкт-Петербурге, объекта недвижимого имущества, исходили при заключении договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием, является невозможность исполнения обязательств по осуществлению строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества в связи с невозможностью предоставления земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ, а также в связи с наличием обременений земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимого имущества правами третьих лиц, препятствующих строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества.

 

Кроме того, установлено, что в отношении обязательств, вытекающих из договора, заключенного до 1 января 2011 года с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и расположенном в городе Москве или Санкт-Петербурге, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами договора, в том числе при его расторжении, возмещение убытков, включая упущенную выгоду, сторонами данного договора не допускается. При его расторжении органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием в одностороннем порядке другим сторонам данного договора компенсируются документально подтвержденные прямые затраты на исполнение обязательств по нему, на сумму которых начисляются проценты в порядке, установленном ст. 395 ГК РФ.

 

В-четвертых, некоторым положениям Закона № 427-ФЗ придана обратная сила.

Практика применения пока этого закона пока не сложилась.

С учетом Закона № 427-ФЗ некоторые разъяснения, содержащиеся в постановлении № 54, становятся полностью либо в части неприменимыми.

Нужно разобраться, в какой мере положения Закона № 427-ФЗ затрагивают разъяснения, данные в постановлении № 54, как взаимодействуют эти два документа, что связано, в том числе, с необходимостью толкования соответствующих положений Закона в контексте их соотношения с указанным постановлением.

В предлагаемом комментарии анализируются разъяснения, содержащиеся в постановлении № 54, положения Закона № 427-ФЗ, подходы судов при применении постановления № 54 и Закона № 427-ФЗ.

В работе не комментируются судебные акты по делам, в которых один из авторов представлял интересы стороны. Вместе с тем, эти акты показывают различные подходы практики, а также ее динамику, и тем интересны. Подборка таких актов приведена в приложении.



 

[1] См., напр.: Споры о будущей недвижимости — дело прошлого? // «Закон», 2011. № 9; Скловский К.И. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11.07.2011  «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // «Закон», 2011. № 3.; Приходько И.А. Споры из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью: постановление Пленума ВАС РФ и новый Закон // «Хозяйство и право», 2011. Приложение № 4.

[2] Споры о будущей недвижимости — дело прошлого? // «Закон», 2011. № 9.